국회입법조사처 보도자료

보도협조일: 배포 즉시 보도

자료배포일: 2023. 1. 16.(월)

총 매수: 3매(보고서 별도 첨부)

배포부서: 기획협력담당관실 (02- 6788- 4524)

담당부서: 경제산업조사실 국토해양팀(02- 6788- 4608)

부동산시장 안정화, 

국내·외 리스크 요인을 고려한 입법·정책적 논의 필요


□ 국회입법조사처(직무대리 이신우)는 2023년 1월 16일(월),「최근 부동산시장 동향 및 리스크 요인과 정책과제」를 다룬『NARS 현안분석』보고서를 발간함


□ 정부는 최근 부동산시장 침체에 대응해 주택공급과 부동산 세제 및 대출규제 완화, 재건축 규제 완화 등에 관한 방안을 마련함

◆ 정부 주요 부동산 정책 내용

○ (주택공급) 2023년부터 2027년까지 총 270만 호 공급(문재인정부 257만 호 공급), 재건축부담금 개편 및 안전진단 기준 완화로 재건축사업 활성화, 민간도심복합사업 용적률 완화(최대 500%)로 도심 내 주택공급 확대


<문재인정부와 윤석열정부 주택공급 실적ㆍ계획>

정부

합계

(추정치)

지역별

수도권

비수도권

서울

광역‧자치시

8개 도

문재인정부

257

129

32

128

48

80

윤석열정부

270(+13)

158(+29)

50(+18)

112(△17)

52(+4)

60(△20)


○ (임대시장) 아파트 임대사업자 부활·지원 및 상생임대주택 임대인 양도소득세 특례


<아파트 임대사업자 세제 지원>

구분

현행

개편

취득세

· 2주택 8%

· 3주택이상 12%

· 주택규모에 따라 50∼100% 감면

양도소득세

· 2주택자 10%p 증가

· 3주택자 20%p 증가

· 중과세율 배제

종합부동산세

· 합산과세

· 합산배제

법인세

· 20% 추가과세

· 추가과세 폐지

<상생임대주택 임대인 양도소득세 특례>

구분

현행

개편

대상주택

· 1주택자 + 9억 원 이하 주택

· 다주택자도 적용

양도소득세특례

비과세

· 2년 거주 필요

· 거주요건 폐지

장기보유특별공제

· 불인정

· 인정


○ (부동산 세제①) 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세율 한시적 유예(2024년 5월까지) 및 종합부동산세 기본공제 기준 상향(6억원→9억원) 및 과세표준 12억원 이하 다주택자에 대한 중과세율 폐지


<종합부동산세 세율 개편안>

과세표준

2019 ~ 2020

2021 ~ 2022

개편안(2023~)

2주택이하

3주택 이상

2주택이하

3주택 이상

2주택이하

3주택 이상

개인

3억원 이하

0.5%

0.6%

0.6%

1.2%

0.5%

3~6억원

0.7%

0.9%

0.8%

1.6%

0.7%

6~12억원

1.0%

1.3%

1.2%

2.2%

1.0%

12~25억원

1.4%

1.8%

1.6%

3.6%

1.3%

2.0%

25~50억원

1.5%

3.0%

50~94억원

2.0%

2.5%

2.2%

5.0%

2.0%

4.0%

94억원 초과

2.7%

3.2%

3.0%

6.0%

2.7%

5.0%

법인

(개인과 동일)

3.0%

6.0%

2.7%

5.0%


○ (부동산 세제②) 취득세율 완화(3주택 취득 시 8%→4%, 4주택 취득시 12%→6%), 공시가격 현실화율 완화


<취득세 개편안>

구분

현행

개편안

1~2주택

· 6억원 이하 : 1%

· 6억원∼9억원 : 1∼3%

· 9억원 초과 : 3%

좌동

3주택

8%

4%

4주택 이상

12%

6%

<공시가격 변동률 및 현실화율>

구분

공시가격 변동률(%)

현실화율(%)

표준

단독주택

전년대비 △5.95

(’22년 : +7.34)

53.5

(’22년 : 58.1)

토지

(표준지)

전년대비 △5.92

(’22년 : +10.17)

65.4

(’22년 : 71.6)

공동주택

전년대비 △ 2.5

(’22년 : +1.8)

69.0

(’22년 : 71.5)

○ (규제지역 해제) 투기과열지구·조정대상지역 서울 4개구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)만 운영, 이외 전면해제(’23.1.5.)

-  비규제지역 LTV 70% 적용

○ (대출규제 완화) 투기지역·조정지역 내 LTV 50%로 단일 적용(무주택자, 1주택자), 생애최초주택구입자 LTV 상한 완화(20~50%→80%), 청년·신혼부부 버팀목 전세자금대출 한도 확대

<규제지역·비규제지역 지정효과>

구분

규제지역

비규제지역

투기과열지구

조정대상지역

대출

-  LTV 50% 

(다주택자 LTV 30%)

-  LTV 70% 

세제

-

-  취득세, 종부세 중과세율 적용

-  양도소득세 중과·장특공제 배제

-  양도소득세 장특공제

청약

-  재당첨 제한(10년)

-  재당첨 제한(7년)

-  세대원 및 유주택자 
청약 1순위 가능


□ 다만, 급격한 규제완화로 인한 주택투기 등의 문제에 대응하기 위한 핵심 수단인 토지거래허가구역 및 DSR 3단계 규제는 계속 유지함

○ (토지거래허가구역) 부동산 투기방지를 위해 서울 강남·서초 자연녹지지역(27.29㎢), 국제교류복합지구 및 인근지역(14.4㎢), 공공재개발후보지 24곳(10.03㎢), 주요 재건축단지(4.57㎢) 등 토지거래허가구역 그대로 유지

○ (DSR 3단계) 가계부채 대응을 위해 DSR 규제 3단계는 계획대로 시행(2022.7.1.~)


<총부채 원리금 상환비율(DSR) 3단계>

구분

’21.7월 이전

(’19.12월 도입)

1단계

(’21.7월∼)

2단계

(’22.1월∼)

3단계

(’22.7월∼)

주택담보

대출

투기·과열지구

9억원 초과 주택

① 全 규제지역   6억 원 초과 주택

총 대출액 

2억 원 초과

(①/② 유지)

총 대출액 

1억 원 초과

(①/② 폐지)

신용대출

연소득 8천만 원 초과 

& 1억 원 초과

② 1억 원 초과


◆ 정책적 논의 필요사항

□ 정부는 세부담인하ㆍ금융대출완화를 도모하고 이를 통해 거래활성화에 초점을 두고 있는데, 부동산시장은 세제, 금융, 공급, 가계수요가 복합적으로 작용하므로 부동산시장 연착륙을 위해 다음 사항에 대한 추가적인 정책적 논의가 필요함

○ (주택공급확대 정책의 적정성 여부 검토) 금리인상, 주택가격하락, 미분양증가 등의 상황과 3기신도시 등 대규모 택지공급 본격화 및 주택공급량 증가로 주택시장 침체 장기화 등을 전반적으로 고려한 공급시기와 물량 조정 검토 필요

-  다만, 주택 공급 시기와 물량을 조정하게 되면, 기존에 제시한 주택공급목표(5년간 270만 호) 달성에 차질을 빚을 수 있다는 점에서 신중한 접근 필요


○ (금리인상과 부동산시장 연착륙) 기준금리와 대출금리가 급등하는 상황에서는 부동산 수요진작이 이루어지지 않아 주택시장 침체를 극복하기 어렵다는 점에서, 주택의 실수요자를 위한 시세보다 저렴한 금리의 정책대출 상품과 주택대출 이자지급액에 대한 소득공제 범위 확대 방안 등 검토 필요


○ (아파트 등록임대사업자제도 부활과 정책 신뢰) ‘임대사업등록 장려(2017)→제도 폐지(2020)→부활(2023 예정)’ 과정에서 정책 신뢰가 저하되었다는 점과 임대사업자에 대한 임대의무기간 및 임대료 인상 제한, 임대보증금반환보험 의무가입 등 규제로 인한 참여 유인 부족 우려 등을 검토할 필요

○ (전반적인 거래활성화 제약 및 주택시장 양극화 우려) 정부의 거래활성화를 위한 대책들이 고금리 기조 하에서 일정한 한계를 가질 수밖에 없지만, 수도권을 중심으로 주택투자가 집중되는 반면 지방은 침체하여 주택시장이 양극화될 우려가 있어 주의가 필요

-  고금리 기조 하에서 DSR규제 3단계, 토지거래허가구역 유지로 서울 강남지역, 재개발, 재건축 지역에 대한 거래활성화는 제한적일 것으로 추정

-  한편 서울 등 수도권 지역에 대한 2주택 투자의 수요 쏠림현상이 발생하는 반면 지방 주택시장에 대한 수요는 줄어들어 침체 현상이 장기화할 가능성이 있음에 유의(예: 대구, 울산 등과 같이 각각 2022년 7월과 8월에 부동산 규제지역에서 이미 해제되었음에도 주택 미분양이 증가하고 거래량도 급감)

○ (가계부채 부실 심화 문제 및 해소 방안) 주택가격 하락기에 취약차주 증가 우려, 대환대출 플랫폼(금융위원회 2023년 5월 예정) 활용을 통한 취약차주 지원 필요


□ 정부 대책은 규제완화를 통해 부동산시장이 장기침체되지 않도록 연착륙을 도모하고 목적으로 시행될 예정이나, 다수가 입법사안으로 국회 차원에서의 논의 필요

○ 정부의 부동산정책이 시의적절하게 시행되어 부동산시장 연착륙이라는 정책목표를 달성하기 위해서는 여야협치를 통한 입법적 논의 필요

○ 대규모 주택공급계획에 대한 공급시기 및 규모, 실수요자를 위한 적정금리상품 마련 등의 논의도 함께 필요


※ 자세한 내용은 보고서를 참고하여 주시고, 담당자에게 문의 바랍니다. 

담당자: 국토해양팀 장경석 입법조사관 (02- 6788- 4601, jangks@assembly.go.kr)

담당자: 국토해양팀 박인숙 입법조사관 (02- 6788- 4608, ispark@assembly.go.kr)

07233 서울 영등포구 의사당대로 1 국회입법조사처  http://www.nars.go.kr